Исходящие — звонок по объявлению

Входящий — с расклейки / объявление о покупке

Примерный скрипт разговора с клиентом

Вступление: Здравствуйте! Иван Иванович, как уже говорил, я веду подбор квартиры для нашего клиента. Квартиру у него мы уже продали, ипотека одобрена, деньги на руках. Мы посмотрели 6 квартир, ничего не устроило, сделали расклейку, чтобы найти продавцов (вам продать – нам купить).

С вашего разрешения, я посмотрю квартиру и сделаю фото. Работаю с клиентом следующим образом: отправляю фото квартир, которые сам посмотрел, и дальше покупатель принимает решение (будем-не будем смотреть). Как только решение будет, я вам сразу сообщу.

Важно: есть ещё 2 квартиры. Неизвестно, что выберет клиент. Есть похожие варианты по цене 2000 т.р., поэтому предлагаю не дожидаться решения клиента и с сегодняшнего дня заняться продвижением вашей квартиры.

Действия для продвижения объекта

• Сделаю качественную предпродажную презентацию объекта (фоторяд, описание, планировка).
• Проконсультирую вас, как подготовить объект к продаже, исходя из опыта показов. Пример: объект продавался 6 месяцев, советы специалиста помогли продать с третьего показа.
• Добавлю презентацию объекта в систему — всем специалистам (20 чел.) придёт уведомление, и они предложат квартиру потенциальным покупателям.
• Разработаем маркетинговый план: автоматическая публикация объявлений на 18 ресурсах (AVITO, ЦИАН, ИРР, Яндекс-недвижимость, Дом клик).
• Обеспечим топ-продвижение при эксклюзивной продаже.
• Вашу квартиру увидят все клиенты с одобренной ипотекой в Сбербанке — расширяем возможности продажи.

Условия для покупателя

• Повышенная вероятность одобрения ипотеки (94%).
• Сниженная ставка в Сбербанке до 0,5%.
• Заключение от всех банков-партнеров по одному пакету документов.

Ипотечная сделка проходит в два этапа:

1. Одобрение ипотеки — более 90% покупателей на рынке.
2. Одобрение вашего объекта — наша работа по оценке, взаимодействие с банком, Пенсионным фондом, нотариусом, БТИ, Кадастровой палатой, органами опеки, паспортным столом, коммунальными службами, Росреестром.

Мы поможем выстроить схему сделки правильно, чтобы повысить заинтересованность покупателей и обеспечить продажу понравившегося объекта.

Даем экспертную консультацию покупателю по вашей квартире, обратную связь по просмотрам и удержание клиента для успешной сделки.

Сбор обратной связи: Подскажите, много ли покупателей смотрели квартиру? Вероятно, слышали ответ «Мы только начали» или «Нам надо подумать». Мы будем собирать актуальную обратную связь и отслеживать изменения на рынке, чтобы помочь вам продать объект.

Сохранение максимальной цены: анализ рынка аналогичных объектов, опыт продаж нашего агентства, статистика Сбербанка и Avito за последние 6 месяцев. Оценка квартиры для вас бесплатно.

Безопасность сделки: Используем безопасные расчёты. Деньги блокируются до перехода права собственности. Расширенная юридическая проверка объекта.

Определение цены и согласование: Иван Иванович, какая стоимость квартиры? Если будет покупатель, сколько поторгуетесь? Пример: продаем за 2100 т.р., агентское вознаграждение 100 тыс., на руки 2000 т.р. Согласны?

Организация показов: мы сами осуществляем звонки и показы заинтересованным покупателям, экономя ваше время. Работаем по эксклюзивному договору — обязательства максимально быстрой продажи по максимальной цене.

Какие будущий клиент получает преимущества

• Вам не звонят риелторы, только покупатели;
• Риелторы вас не будут торговать по цене – и вводить покупателя в заблуждение относительно стоимости объекта недвижимости;
• Предложить продавцу дать испытательный срок по продаже квартиры;
• Подписываем эксклюзивный договор.

Смотрите, сейчас мы снимаем объявление с AVITO. Объясню почему. Подскажите, сколько агентств недвижимости рекламирует Вашу квартиру на АВИТО? Смотрите, прежде, чем прийти к Вам, я провел аналитику. Вашу квартиру продает три агентства недвижимости и Вы, у всех выставлена разная цена.

Всех покупателей, которые просматривают объявления, можно условно разделить на две группы:

• Первая группа ищет выгоду. Они смотрят несколько объявлений с Вашей квартирой и всем агентствам делают предложение по максимальному торгу. Так как среди агентств по Вашей квартире есть конкуренция, все они стремятся быстрее продать Вашу квартиру, а сумма, которую вы получите на руки их не интересует. Они будут Вас торговать, будут показывать Вашу квартиру для сравнения. А продавать при этом те квартиры, которые продают только они. Таким образом первая группа покупателей, которая ищет выгоду, будет Вас продавливать по цене;
• Вторая группа ищет не выгоду, а безопасность. Они заходят на АВИТО, видят, что одной квартирой торгует собственник и еще несколько агентств недвижимости, все по разной стоимости и при этом квартира не продается. Как Вы думаете, что они в этот момент думают? Правильно, они думают, что с квартирой что-то не так. И предпочитают смотреть другие варианты.

Таким образом мы с Вами теряем более 30% реальных покупателей. Если Вы снимите свое объявление с АВИТО, я возьму все расходы по размещению объявления на себя. Вас не будут беспокоить пустые звонки и просмотры риелторов. Продажей Вашей квартиры будут заниматься 20 специалистов, так как квартиры которые находятся в нашем агентстве недвижимости на эксклюзивной продаже, предлагаются в первую очередь.

Продавая квартиру с одним агентством Вы можете сохранить максимально выгодную рыночную стоимость. При этом сэкономите много времени и будете получать самую актуальную информацию и аналитику по продаже Вашей недвижимости.

Можем в качестве эксперимента снять Ваше объявление на две недели, Вы посмотрите и оцените мою работу и примите решение по дальнейшему сотрудничеству. Согласитесь, шансы на продажу Вашей квартиры возрастают? Согласитесь это весомые преимущества перед тем, чтобы заниматься продажей квартиры самостоятельно?

Сейчас вернусь в офис и сразу же добавлю вашу квартиру в базу. Отправлю в подборку своему покупателю. Дам вам обратную связь по результату. Далее работа по анкете.

Встреча с клиентом

Перечень документов по объекту

Основные документы

• Свидетельство о государственной регистрации права (при регистрации до 15 июля 2016 г.)
• Выписка ЕГРН (первоначально выданная при регистрации права собственности)
• Правоустанавливающие документы (документы-основания возникновения права)
• Паспорт собственника(ов) недвижимого имущества (все страницы)

Дополнительные документы

• Техническая документация: технический паспорт, выкопировка, паспорт жилого помещения, кадастровый паспорт или иная техническая документация, содержащая сведения об общей и жилой площади объекта недвижимости
• Справки ПНД и НД (если продавец старше 65 лет)
• Справка о техническом состоянии квартиры (если есть)
• Сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении (если есть)
• Документы, содержащие сведения о наличии обременений, включая договор аренды жилого помещения или безвозмездного пользования (при наличии)
• Разрешение органов опеки и попечительства на продажу недвижимости (если собственником является несовершеннолетний)
• Нотариальное согласие супруга(и) залогодателя на залог приобретаемой квартиры (в случае если супруг(а) не подписывает договор купли-продажи; документ предоставляется на сделку)

Подготовка к задатку и проверка документов

• Сбор документов для задатка
• Загрузка документов в НМЛС
• Юрист готовит 100% пакет документов
• Юрист проверяет объект и клиентов
• Проверка пакета документов на готовность

Конечный результат: Готовый и согласованный с юристом и руководителем группы Предварительный договор

Получение задатка и подписание договора

• Получение задатка
• Подписание предварительного договора

Конечный результат: Подписанный предварительный договор

Согласование календаря сделки

• Согласование календаря сделки с руководителем и юристом

Конечный результат: Выход на сделку в указанный срок

Юридические преимущества и алгоритм работы с ДВОУ

• С юридической точки зрения преимущества подписанного договора:

Для клиента — устраняется риск заплатить за неоказанные услуги или остаться без ответственности агентства за ошибки. Для агентства — устраняется риск работать бесплатно и не суметь доказать свою правоту в суде.

• Алгоритм работы с ДВОУ:

1. В начале работы с клиентом подписывается договор.
2. На показах и просмотрах с клиентом подписывается акт показа/осмотра объекта(-ов).
3. В день сделки либо на передаче объекта недвижимости с клиентом подписывается акт выполненных работ.

Все подписанные документы с клиентами передаются юристу.

Правоустанавливающие документы

• Договор купли-продажи (ДКП)
• Договор долевого участия в строительстве (ДДУ)
• Договор цессии (переуступки прав требования)
• Договор мены
• Договор дарения
• Договор приватизации
• Договор ренты
• Свидетельство о праве на наследство по закону/по завещанию
• Решение суда
• Иные документы

Правоподтверждающие документы

Правоподтверждающий документ подтверждает право собственности на имущество.

1. Свидетельство на право собственности (выдавалось с 1998 г. до 2016 г.)
2. Выписка из Единого государственного реестра прав — ЕГРП (выдавалась с 2016 г. по 2017 г.)
3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН (выдается с 2017 г. по настоящее время)

Из правоподтверждающих документов можно узнать:

• Дату выдачи (важно для исчисления налога)
• Документ-основание
• Субъект (правообладатель)
• Вид права (единоличная, совместная, долевая)
• Объект (назначение, этаж, метраж, местонахождение и др.)
• Кадастровый или условный номер
• Кадастровую стоимость (в ЕГРН)

Одно из направлений, по которому можно распорядиться средствами (либо частью средств) материнского капитала, — это улучшение жилищных условий.

Из статьи 380 Гражданского кодекса РФ следует:

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Это означает, что любая денежная сумма, переданная в качестве задатка, требует официального оформления документа.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. То есть если нет письменного соглашения о задатке, деньги рассматриваются как аванс.

В статье 381 Гражданского кодекса РФ указано:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Это обеспечивает защиту сторон, если договор не будет выполнен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Таким образом, задаток является мерой обеспечения обязательств и стимулирует стороны выполнять договор.

Чем отличается задаток от аванса?

В случае, когда сделка не произошла по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. Если сделка не произошла по вине Продавца – сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере. Например, если задаток составляет 50 тысяч рублей, Продавец обязан вернуть 100 тысяч рублей. Это правило закреплено в ст. 381 ГК РФ и определяет основные отличия между авансом и задатком. Задаток позволяет сторонам контролировать друг друга. При авансе, если сделка не состоялась, деньги просто возвращаются, а виновная сторона не несет санкций, за исключением случаев, когда стороны договорились о штрафе.

Особенности задатка

Согласно п. 2 ст. 380 ГК РФ, соглашение о задатке обязательно должно быть оформлено в письменной форме независимо от суммы. В противном случае сделка может быть признана недействительной (ст. 162 ГК РФ). Передавать задаток следует только при подписании предварительного договора.

Предварительный договор

Из статьи 429 Гражданского кодекса РФ следует:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ. (Если сторона, для которой заключение договора обязательно по закону, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.)
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Соглашение о задатке

Соглашение о задатке представляет собой документ, подтверждающий серьезность намерений сторон по заключению основного договора, которым обычно является договор купли-продажи. Отличие от предварительного договора заключается в том, что соглашение о задатке составляется, когда сделка нотариальная и основной ДКП будет составлять нотариус.

Задаток

Задаток — это денежная сумма, которая передается по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) либо по соглашению о задатке.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости — это соглашение между продавцом и покупателем, в котором они фиксируют своё желание и обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи на определённых условиях. Это своего рода "резервирование" сделки: покупатель пока не становится владельцем, а продавец не получает деньги за квартиру.

Предварительный договор помогает сторонам закрепить важные условия сделки (например, цену, сроки, описание объекта, сроки выезда, расчеты и т.п.) и предоставляет время для подготовки к основной сделке. Если одна из сторон уклоняется от подписания основного договора, другая может через суд заставить её выполнить обязательства по предварительному договору. ПДКП может подписываться без передачи задатка.

Соглашение о задатке — это отдельный документ или пункт в ПДКП, который предусматривает внесение покупателем суммы задатка. Задаток служит гарантией серьёзности намерений. Если покупатель отказывается от сделки, продавец имеет право оставить задаток себе; если отказывается продавец — он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Аванс

Аванс — это предварительный платеж, который покупатель вносит продавцу до заключения основного договора купли-продажи недвижимости. Этот платеж подтверждает серьезность намерений сторон совершить сделку.

В отличие от задатка, аванс не выполняет функцию гарантии: если сделка не состоится по любой причине, получатель аванса обязан вернуть его в полном размере. Иными словами, аванс — это предоплата части стоимости жилья, которая в случае отказа от сделки не остается у продавца и должна быть возвращена покупателю.

Как правило, сумма аванса фиксируется в соглашении об авансе либо ПДКП.

Бронь

Бронирование — это закрепление объекта и его цены за определенным покупателем в течение определенного срока. Заключается между покупателем и агентством, у которого заключен с продавцом договор.

Одно из направлений, по которому можно распорядиться средствами (либо частью средств) материнского капитала, является улучшение жилищных условий

• Приобретение жилого помещения или индивидуального жилого дома.
• Строительство и реконструкцию уже имеющегося жилого помещения.
• Оплату первоначального взноса при получении кредита или займа на приобретение жилья.
• Погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья.
• Оплату участия в долевом строительстве.

После достижения ребенком трех лет, материнский капитал можно использовать (напрямую Продавцу) для приобретения жилого помещения

Как использовать материнский капитал если ребенку менее 3 лет

В случае, если ребенку ещё не исполнилось три года, единственный способ воспользоваться материнским капиталом - погашение ипотечного кредита (или целевого займа, взятого на покупку или строительство жилого помещения). Кредит (или целевой займ) может быть оформлен как на мать детей, так и на их отца. Квартира, приобретенная с использованием кредитных (заемных) средств, будет находиться в обременении кредитора.

Виды расчетов

Безопасные расчеты:
БАНКОВСКАЯ ЯЧЕЙКА
Получение денег в банке при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя Покупателя

АККРЕДИТИВ / НОМИНАЛЬНЫЙ СЧЕТ
Перечисление денег на счет Продавца при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности

ПОСЛЕ СДЕЛКИ (без участия банка)
Сделка регистрируется с обременением в пользу Продавца. Передача денежных средств Покупателем после регистрации права собственности. После полного расчета обременение снимается.

!

Банковская ячейка

Банковская ячейка (Депозитарная ячейка) — сейф в банке, сдаваемый клиентам внаём с целью хранения ценностей: денег, ценных бумаг, документов.

В чем смысл расчетов через банковскую ячейку?
Для продавца: в случае, если регистрация сделки состоится, то продавец независимо от воли покупателя сможет получить деньги за проданную недвижимость, вынув их из ячейки.
Для покупателя: в случае, если регистрация сделки не состоится, независимо от воли продавца и неблагоприятных обстоятельств, покупатель сможет сохранить деньги в целости и сохранности, вынув их из ячейки.

!

Аккредитив / Номинальный счет

Аккредитив — открытый в банке специальный счет, который дает возможность зарезервировать находящуюся на нем сумму при торговых отношениях. В случае полного соблюдения участниками условий договора банк обязуется выплатить определённую сумму средств Продавцу.

Денежная сумма по договору купли-продажи передается Продавцу в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, что подтверждается распиской.

Расчеты после сделки

Расчеты после сделки – подразумевают расчет за объект недвижимости любым способом после регистрации перехода права собственности на нового собственника без использования аккредитива или банковской ячейки

Случаи, когда безопасные расчеты позволяют сохранить деньги и время

• Наложение ареста на объект покупки во время сделки.
• Смерть продавца в период регистрации сделки.
• Выявление запретов на совершение регистрационных действий, не отраженных в ЕГРН.
• Подача заявления о банкротстве физического лица продавцом или супругом продавца.
• Продажа объекта недвижимости по поддельным документам.
• Злоупотребление и мошеннические действия со стороны продавца, когда он получил деньги, а оформить сделку отказался.
• Изменение в законодательстве РФ (например, нотариальное удостоверение сделок) и т.д.

Существует два варианта проведения сделки купли-продажи недвижимости

• Документ, удостоверяющий личность;
• Если несовершеннолетний – свидетельство о рождении;
• Свидетельство о браке (особенно необходимо, если жилье приобретается супругами в равных долях);
• СНИЛС;
• Правоустанавливающие / подтверждающие документы на квартиру;
• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу/покупку;
• Справка об отсутствии задолженности по платежам;
• Справка из ЦРГ;
• Если покупка осуществляется на кредитные средства (в ипотеку) – кредитный договор.

Минимальные сроки владения недвижимостью

Анастасия Кирикович
юрист PRO Недвижимость

При продаже квартиры у продавца возникает доход, с которого нужно заплатить налог. Однако платить налог не надо, если квартира находилась в собственности в течение минимального срока владения.

ОБЩИЙ СРОК ВЛАДЕНИЯ – 5 лет (п.17.1 ст.217 и ст.217.1 НК РФ)

ИСКЛЮЧЕНИЕ – 3 года в следующих случаях:

1. квартира получена по наследству (не важно по закону или по завещанию; степень родства не учитывается) или в дар от члена семьи или близкого родственника (супруги, дети, родители, братья, сестры — полнородные и неполнородные, бабушки, дедушки, внуки. Дяди, тёти, племянники — НЕ близкие);
2. Квартира приобретена в результате приватизации;
3. Квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (рента);
4. В собственности продавца на дату продажи квартиры (а именно на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю) нет иного жилья (единственное жильё). При этом не учитывается жильё, приобретённое в течение 90 дней до даты продажи квартиры (ст. 217.1 НК РФ).

Как определить налогооблагаемый доход?

ПРАВИЛО 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ)

Продажные вычеты

НЕОБЛАГАЕМЫЙ 1 млн. руб. / 250 тыс. руб.

• 1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
• 250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества (автомобили, нежилые помещения и прочие предметы).
• При продаже в течение года нескольких объектов размер вычета 1 млн. или 250 тыс. применяется не по каждому объекту, а в целом (суммарно) по всем объектам, проданным в течение года.
• Если собственников несколько и каждая доля продаётся по ОТДЕЛЬНОМУ договору, то при продаже доли размер вычета 1 млн. или 250 тыс. применяется по каждой доле (каждому собственнику). То есть каждый совладелец получает вычет в размере 1 млн. или 250 тыс.
• Если собственников несколько и объект продаётся ОДНИМ договором, то при продаже объекта размер вычета 1 млн. или 250 тыс. применяется не по каждой доле, а в целом (суммарно) по всему объекту. То есть каждый совладелец получает вычет в размере (1 млн. × размер доли) или (250 тыс. × размер доли).
• При продаже объекта в РАССРОЧКУ вычет применяется по объекту в сумме 1 млн. (для жилья) либо 250 тыс. (по нежилому фонду). НЕЛЬЗЯ применять при продаже одного объекта в рассрочку каждый год вычет по 1 млн., поскольку вычет привязан к объекту.

РАСХОДНАЯ ЧАСТЬ

Можно собрать документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры. К таким документам относится ДКП/ДДУ/Цессия, акт приёма-передачи, платёжное поручение, расписка. Продавец может представить любые надлежаще оформленные документы (Письмо Минфина России от 04.08.2022 № 03-04-05/75384).

В состав расходов включается:

• Стоимость покупки;
• Проценты по кредиту, использованному на покупку квартиры;
• Расходы дарителя (члена семьи или близкого родственника) или наследодателя (степень родства не влияет);
• Налог, уплаченный гражданином при получении в дар продаваемой квартиры не от близкого родственника;
• Иногда разрешается включать расходы на ремонт, если в ДКП/ДДУ/Цессии будет указание, что объект приобретается без отделки.

Покупные вычеты

ВЫЧЕТ С УПЛАЧЕННЫХ % ПО ИПОТЕКЕ — 3 млн. руб. (390 тыс. руб.)

• Связан исключительно с погашением процентов по ипотечному кредиту, которые были произведены в отчетном году;
• Лимит 3 млн. руб.;
• Только по фактически уплаченным процентам (нужно получить Справку банка о сумме процентов, уплаченных за отчетный год);
• Можно получить при покупке на имя детей;
• Не предоставляются в части расходов, покрываемых за счёт работодателей или иных лиц, средств мат. капитала, выплат из бюджета, а также в случаях, если сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (супруги, родители, дети, братья/сестры. Бабушки и дедушки взаимозависимыми не являются);
• Если объект был приобретён до 2014 года, то лимит в 3 млн. не действует;
• Применяется только по ОДНОМУ объекту. Если хоть немного использовали вычет по одной ипотеке в отношении одного объекта — больше этот вычет получить нельзя в отношении другого объекта;
• При рефинансировании тоже можно получать вычет — главное, чтобы кредит был в отношении того же объекта.

В каких случаях налог платить НЕ нужно

• Если истек срок владения — дохода нет (ст. 217.1 НК РФ);
• При дарении объекта членом семьи или близким родственником — одаряемый налог не платит. Если подарил НЕ член семьи или НЕ близкий родственник — налог ЕСТЬ, ставка налога исчисляется от 100% КС подаренного объекта;
• При наследовании наследники налоги не платят. Статус родства не влияет;
• Налоговая льгота для семей с детьми (382-ФЗ).

Мифы

• Если продал и купил в одном календарном году — налог платить не придется (верно лишь отчасти);
• Если цена объекта меньше 1 млн. руб. — налог платить не возникает (не факт);

Для семей с детьми

Для семей с детьми установлена налоговая преференция. Она применяется независимо от срока нахождения квартиры в собственности. Однако получить ее можно лишь при выполнении условий, прописанных в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ:

1. Продавец и его супруга являются родителями не менее 2 детей младше 18 лет (24 лет, если дети обучаются очно);
2. Продавец купил другое жилье не позднее 30 апреля следующего года;
3. Купленная квартира превышает проданную по площади или кадастровой стоимости;
4. Кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн руб.;
5. Продавцу, его жене и детям на дату продажи квартиры не принадлежит более 50% иного помещения, превышающего по площади приобретенное жилье.

При выполнении всех этих условий семье не придется платить налог.

Налоговые ставки

С 1 января 2025 года для физических лиц при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока владения по НК РФ, действует прогрессивная шкала НДФЛ:

Для нерезидентов РФ — 30%

Налоговый резидент

По российским законам налоговым резидентом считается гражданин РФ или иностранец, который находится в стране больше 183 дней в течение 12 месяцев подряд, включая день въезда и выезда. Соответственно, нерезидент — тот, кто прожил в России меньше 183 дней.

Когда подавать декларацию

• Декларация подается в ИФНС не позднее 30 апреля следующего года. В декларации указываются все полученные доходы и налоговые вычеты (ст. 229 НК РФ).
• Налог уплачивается не позднее 15 июля следующего года (ст. 228 НК РФ).
• Если срок владения истек — декларация не подается.
• Подать декларацию 3-НДФЛ можно в электронном виде в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС, через портал «Госуслуги» или в территориальном отделе налоговой инспекции.

Каким законом регулируется деятельность органов опеки и попечительства?

• Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ
• Приказ департамента труда и социальной поддержки населения Ярославской области от 29 июня 2012 г. N 81-12 "Об утверждении Административного регламента" (по предоставлению государственной услуги "Выдача органами опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом недееспособных, не полностью дееспособных совершеннолетних граждан")

Когда необходимо разрешение органов опеки?

Разрешение требуется в отношении сделок с недвижимостью:

• У которого собственником (или одним из собственников) является несовершеннолетний или недееспособный (ограниченно дееспособный);
• В котором проживает находящийся под опекой или попечительством ребенок или взрослый, если продажа жилого помещения скажется на его интересах (п. 4 ст. 292 ГК РФ); единственный случай, когда нельзя обойтись без разрешения органов опеки на сделку — это когда прописанный в жилье ребенок находится под опекой или остался без попечения родителей. Во всех остальных ситуациях дети, зарегистрированные в квартире, проблемы не представляют.
• Сделок с движимым имуществом ребенка или находящегося под опекой (попечительством) взрослого;
• Продать недвижимость, которой владеет ребенок;
• Отдать в залог имущество ребенка;
• Сдать внаем, в аренду или в безвозмездное пользование недвижимость ребенка;
• Обменять имущество ребенка или муниципальное жилье, в котором он проживает;
• Отказаться от преимущественного права покупки доли в квартире, в которой есть доля ребенка;
• Отказаться от наследства от имени ребенка;
• Выделить доли из имущества ребенка;
• Отказаться от участия в приватизации жилья, в котором ребенок проживает в качестве нанимателя или члена семьи нанимателя;
• Совершать другие сделки, которые уменьшают имущество ребенка, или тратить его деньги — за исключением причитающихся алиментов, пенсий и пособий.

Кто совершает сделки от имени несовершеннолетнего?

• Если собственнику еще нет 14 лет, он считается малолетним. В этом случае все вопросы с недвижимостью решают его законные представители — родители, опекуны или усыновители. Именно они совершают сделку от имени ребенка — в договоре купли-продажи продавцом выступает один из родителей.
• Если собственнику от 14 до 18 лет, он считается частично дееспособным и совершает сделки с недвижимостью с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае стороной договора будет не законный представитель, а сам ребенок. (Основание: ст. 26 ГК РФ)
• Если ребенка признали эмансипированным, то возрастной порог снижается — распоряжаться недвижимостью можно раньше, с 16-18 лет. Орган опеки или суд признает ребенка эмансипированными, когда он:
  1. Вступил в брак — здесь возраст зависит от региона;
  2. Устроился на работу с трудовым договором — с 16 лет. (Основание ст. 21 ГК РФ)

Куда обращаться?

Разрешение на продажу жилья получают по месту жительства несовершеннолетнего собственника в территориальном отделе опеки и попечительства по предварительной записи.

Срок рассмотрения заявления в органах опеки

Органы опеки рассматривают документы в течение 15 дней после того, как примут заявление. В Ярославле, по общему правилу, заявление с документами приносят в опеку в понедельник. Комиссия, на которой принимают решение, проходит каждый четверг. В следующую пятницу можно забирать документы.

Условия продажи

• Приобретение нового жилья
• Выделение доли в другом объекте (по дарению) + зачисление денежных средств на детский счет (снятие денег с согласия ООиП, до 1 млн без отчетности). Перевыделяемая доля должна быть не меньше той, которая была в продаваемом объекте по площади и рыночной стоимости.
• Перевыделяемая доля должна быть не менее 6 кв.м. (в Ярославле лучше выделять не менее 12 кв.м. исходя из учетной нормы). Но в некоторых случаях могут пойти на уступки по цене.

Какое предварительное разрешение органов опеки может быть?

• Бессрочным, тогда документ действителен до востребования;
• С четким сроком, который будет указан в разрешении (в некоторых регионах он определен законом субъекта РФ. Например, в разрешении может быть написана дата, до которой должны пройти сделки), или срок — два месяца с момента выдачи разрешения.
• Если в установленный срок не удалось провести сделку, всю процедуру придется пройти заново. Если опека откажет в сделке, родители получат мотивированное решение. Если родитель не согласен с решением опеки, то предварительное разрешение и отказ можно оспорить в суде.

Могут ли органы опеки дать предварительное разрешение на продажу квартиры, где собственником/сособственником является несовершеннолетний с последующим приобретением новостройки?

Иногда на практике разрешают покупать новостройку со стадией готовности 70%. Но сейчас в основном отказывают, и это правомерно.

Может ли опека разрешить ухудшения жилищных условий ребенка?

Опека разрешит ухудшить жилищные условия ребенка-собственника только в исключительных обстоятельствах:

• Когда у ребенка состояние, при котором нельзя жить в квартире. Например, при аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях. В этих случаях можно купить жилье хуже проданного. Допустим, поменять квартиру рядом с промышленной зоной на частный дом меньшей площади в деревне.
• Ребенок нуждается в специализированном учреждении. Это может быть школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или иное другое учреждение, которого нет в городе. Семья может продать квартиру, купить новое жилье в другом городе и выделить в нем долю несовершеннолетнему. В этом случае органы опеки допускают незначительное ухудшение жилищных условий.

Форма сделки с участием несовершеннолетнего

Любые сделки, где собственником-продавцом выступает ребенок (недееспособный), обязательно удостоверяются нотариусом. Сделки, где ребенок покупает квартиру, удостоверять у нотариуса необязательно.

• После 14 лет ребенок сам подписывает документы, поэтому он должен присутствовать на сделке. До этого возраста дети могут не участвовать.
• В договоре обязательно отражают условия, которые прописаны в разрешении органов опеки.
• После проведения и государственной регистрации сделки необходимо подтвердить опеке, что родители выполнили обязательства, которые указаны в предварительном разрешении.
• У нотариуса в один день проводятся две сделки сразу (продажа + покупка/дарение).

Помогаем снизить расходы по ипотеке

Этапы ипотечной сделки

1. 1

   Консультация и предандеррайтинг

2. 2

   Выбор банка

3. 3

   Сбор документов и подача заявки

4. 4

   Получение решения

5. 5

   Подбор объекта

6. 6

   Сбор документов по объекту и подача в банк

7. 7

   Получение решения по предмету залога

8. 8

   Подготовка к сделке: страхование, организация всех участников, предварительная проверка расчетов по сделке

9. 9

   Сделка: подписание, согласование банком, сдача документов в Росреестр

10. 10

    Расчеты по сделке и фактическое получение объекта